Må du skatte av boligsalget?
To vilkår avgjør alt: hvor lenge du har eid, og hvor lenge du har bodd der. Er begge oppfylt, er hele gevinsten skattefri. Hvis ikke, skattes den med 22 prosent.
- Ett år eiertid — du må ha eid boligen i mer enn ett år når salget avtales
- Ett av de to siste årene — du må ha bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene
- 22 prosent — skattesatsen på gevinsten hvis vilkårene ikke er oppfylt
1 800 000kr
Skattefritt etter § 9-3- Gevinst før skatt
- 1 800 000 kr
- Skatt (22 %)
- 0 kr
- Igjen etter skatt
- 1 800 000 kr
- Status
- Skattefritt etter § 9-3
Slik avgjøres skatteplikten
Sjekk eiertiden
Du må ha eid boligen i mer enn ett år når salget finner sted eller avtales. Har du bygget selv, løper fristen fra huset ble tatt i bruk.
Sjekk botiden
Du må ha brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Bare de siste 24 månedene teller.
Regn ut gevinsten
Salgssum minus kjøpesum, omkostninger og påkostninger gir gevinsten. Er vilkårene oppfylt, er hele beløpet skattefritt.
Hva loven sier
Gevinst ved salg av egen bolig er unntatt fra skatteplikt når du har eid boligen i mer enn ett år og bodd der minst ett av de to siste årene.
Begge vilkårene må være oppfylt samtidig. Ryker ett av dem, er hele gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt, med 22 prosent skatt.
Botiden regnes bare innenfor de siste 24 månedene før salget. Har du leid ut hele boligen i to år, er gevinsten skattepliktig selv etter mange års eie.
Var du forhindret fra å bo der på grunn av arbeid eller helse, og kjente du ikke til hindringen da du kjøpte, regnes den tiden likevel som botid.
Selges tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, godskrives den som flyttet ut den andre ektefellens botid. Det samme gjelder tidligere samboere med felles barn.
For fritidsbolig gjelder strengere krav: du må ha eid den i mer enn fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.
Et tap er fradragsberettiget nøyaktig når en gevinst ville vært skattepliktig. Selger du med tap fra en skattefri bolig, får du ikke fradrag.
Dette trenger du for å regne ut
- Hva du kjøpte boligen for, med omkostninger
- Hva du selger for
- Påkostninger og salgsomkostninger
- Hvor lenge du har eid og bodd i boligen
Vilkårene i § 9-3
- Mer enn 1 år — kravet til eiertid for bolig
- 12 av de siste 24 månedene — kravet til botid
- 5 år eiertid og bruk i 5 av 8 år — kravet for fritidsbolig
- 22 prosent — skattesatsen på skattepliktig gevinst
- Brukshindring av arbeid eller helse regnes som botid
Dette dekker ikke kalkulatoren
- Salg av tomt, som alltid er skattepliktig
- Bolig som har vært brukt i virksomhet
- Delvis utleie der utleiedelen er størst
- Arv og gave, der giverens inngangsverdi følger med
Verdt å vite
Påkostninger som hever standarden legges til inngangsverdien og reduserer gevinsten. Vanlig vedlikehold gjør det ikke — ta vare på fakturaene.
Botid opptjenes ikke mens boligen leies ut i sin helhet. Leier du ut mindre enn halvparten etter utleieverdi, fortsetter botiden å løpe.
Det er avtaletidspunktet som teller, ikke overtakelsen. Signerer du kjøpekontrakten én dag for tidlig, kan hele gevinsten bli skattepliktig.
Selger du med skattepliktig gevinst, skal den føres i skattemeldingen selv om oppgjøret skjer året etter. Meglere rapporterer ikke dette for deg.
Ofte stilte spørsmål
Når er gevinst ved boligsalg skattefri?
Etter skatteloven § 9-3 er gevinsten skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig minst ett av de to siste årene.
Begge vilkårene må være oppfylt. Er de det, er hele gevinsten unntatt skatteplikt, uansett hvor mye boligen har steget i verdi.
Hvor mye skatt er det på boligsalg?
En skattepliktig gevinst legges til alminnelig inntekt og skattes med 22 prosent i 2026.
Gevinsten regnes som salgssum minus kjøpesum, omkostninger ved kjøp og salg, og påkostninger som har hevet standarden på boligen.
Må jeg skatte hvis jeg har leid ut boligen?
Botid opptjenes ikke mens hele boligen er leid ut. Har du leid ut i hele toårsperioden før salget, er gevinsten skattepliktig.
Leier du ut mindre enn halvparten regnet etter utleieverdi, og bor der selv, fortsetter botiden å løpe som normalt.
Hva er reglene for hytte?
For fritidsbolig krever § 9-3 fjerde ledd at du har eid eiendommen i mer enn fem år når salget avtales.
I tillegg må du ha brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Utleiehytter faller derfor ofte utenfor.
Kilder
Alle satser og regler på denne siden er hentet fra primærkilden og vist med dato. Sjekk gjerne selv — lenkene går rett til nav.no og lovdata.no.