Hvor mye kan du låne til bolig?
Tre grenser avgjør hvor mye banken kan låne deg, og den strengeste vinner. Legg inn inntekt, egenkapital og gjeld, så ser du beløpet og hva som er flaskehalsen.
- 5 ganger inntekt — samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekten din
- 10 % egenkapital — lånet kan ikke være mer enn 90 prosent av boligens verdi
- Renteøkning på 3 punkter — du må tåle 3 prosentpoeng høyere rente, minst 7 prosent
3 500 000kr
Boligpris du kan by på: 4 300 000 kr- Det som stopper degFemgangeren — samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger inntekt
- 5×
- Grense 1: fem ganger inntekt
- 3 500 000 kr
- Grense 2: 90 prosent av boligverdien
- 7 200 000 kr
- Grense 3: det du tåler å betale
- 49 188 551 kr
- Termin per måned
- 1 656 kr
- Termin ved stresstest (8,5 %)
- 2 243 kr
- Igjen etter stresstesten
- 29 275 kr
- Belåningsgrad
- 81 %
- Minste avdrag per årOver 60 prosent belåningsgrad krever loven avdrag: det laveste av 2,5 prosent av lånet og et 30-årig annuitetslån.
- 19 873 kr
Slik regner banken
Fem ganger inntekt
Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekten. Har du gjeld fra før, spiser den direkte av hvor mye du kan låne til bolig.
Ti prosent egenkapital
Lånet kan ikke være mer enn 90 prosent av boligens verdi. Egenkapitalen bestemmer derfor hvor dyr bolig du kan kjøpe.
Tåle tre prosentpoeng
Banken legger tre prosentpoeng på renten, minst syv prosent, og sjekker at du fortsatt har råd til mat, klær og regninger.
Hva reglene sier
Utlånsforskriften setter tre grenser som gjelder samtidig. Banken må avslå hvis én av dem ryker, og den strengeste avgjør hvor mye du får låne.
Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekt. All gjeld teller med: studielån, billån, forbrukslån, kredittkort og fellesgjeld i borettslag.
Et nedbetalingslån med pant i bolig kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. Du må altså ha minst 10 prosent egenkapital eller tilleggssikkerhet.
Banken skal ikke gi lån hvis du ikke tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng på all gjelden din, og den skal uansett regne med minst 7 prosent rente.
Er lånet over 60 prosent av boligverdien, krever loven avdrag: minst det laveste av 2,5 prosent av lånet i året og terminen på et 30-årig annuitetslån.
Bankene har en fleksibilitetskvote og kan bryte kravene for en liten andel av utlånene hvert kvartal. Det er bankens valg, ikke en rettighet du har.
Dette trenger du for å regne ut
- Årsinntekt før skatt for deg og eventuell medlåntaker
- All gjeld du har fra før
- Egenkapitalen du har spart opp
- Anslag på hva du bruker per måned til livsopphold
Grensene i utlånsforskriften
- 5 ganger inntekt — maksimal samlet gjeld (§ 6)
- 90 prosent — maksimal belåningsgrad på nedbetalingslån (§ 7)
- 60 prosent — maksimal belåningsgrad på rammekreditt (§ 7)
- 3 prosentpoeng, minst 7 prosent rente — stresstesten (§ 5)
- 2,5 prosent i året — minste avdrag over 60 prosent belåningsgrad (§ 9)
Dette dekker ikke kalkulatoren
- Bankens egen kredittvurdering og betalingsanmerkninger
- Fleksibilitetskvoten, som banken bruker etter eget skjønn
- Rammekreditt og lån uten avdragsplikt
- Dokumentavgift, tinglysing og andre kjøpsomkostninger
Verdt å vite
Kausjon eller tilleggspant fra foreldre teller som sikkerhet og kan erstatte egenkapital, men femgangeren og betjeningsevnen gjelder like fullt.
Nedbetalt forbruksgjeld frigjør plass under femgangeren krone for krone. Det er ofte det raskeste grepet for å øke lånerammen.
Fellesgjeld i borettslag regnes med i belåningsgraden. En leilighet med lav pris og høy fellesgjeld er ikke så rimelig som prisantydningen tilsier.
Bankene bruker egne satser for levekostnader. Tallet du legger inn her er et anslag — be banken om deres tall hvis du er nær grensen.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye kan jeg låne med 700 000 i lønn?
Med 700 000 kr i årsinntekt kan samlet gjeld være inntil 3,5 millioner kroner. Har du studielån eller billån, trekkes det fra.
Du må i tillegg ha 10 prosent egenkapital av kjøpesummen, og tåle en rente på 3 prosentpoeng over din egen — minst 7 prosent.
Hvor mye egenkapital må jeg ha?
Utlånsforskriften § 7 sier at nedbetalingslån med pant i bolig ikke kan overstige 90 prosent av boligens verdi.
Kravet kan dekkes med tilleggssikkerhet: kausjon fra foreldre eller pant i en annen bolig teller på samme måte som egne oppsparte penger.
Hva er stresstesten på boliglån?
Etter § 5 skal banken ikke gi lån hvis du ikke har nok igjen til vanlige levekostnader ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på all gjeld.
Uansett hvor lav renten din er, skal banken minst regne med 7 prosent. Det er derfor lav rente ikke gir deg større lån.
Teller studielånet mot boliglånet?
Femgangeren gjelder samlet gjeld, ikke bare boliglånet. Studielån, billån, forbrukslån og benyttede kredittrammer teller alle med.
Betaler du ned annen gjeld, øker lånerammen din like mye. Det er ofte det raskeste grepet hvis du står fast på grensen.
Kilder
Alle satser og regler på denne siden er hentet fra primærkilden og vist med dato. Sjekk gjerne selv — lenkene går rett til nav.no og lovdata.no.